Verkehrswert von Golfanlagen: „Mix“ aus Sachwert und Ertragswert?

 (16.11.2016)   Über den Sinn von „Gewichtungen“ und „Mittelwertverfahren“

Ein Gutachten aus dem Frühjahr 2016 über den Verkehrswert von Teilen einer in der Steiermark gelegenen Golfanlage erinnerte an eine beim Verkauf von Golfanlagen immer wieder gehörte Argumentation der Verkäufer: Da sei doch vormals so viel Geld in die Golfanlage investiert worden, dass der Wert der Substanz sich doch im Verkehrswert widerspiegeln müsse.

Der in der Steiermark tätige Gutachter nahm für das zu bewertende Golfplatz-Gebäude, bei dem der Sachwert höher war als der Ertragswert, eine „Gewichtung“ vor wie folgt: Verkehrswert = 1 x Sachwert + 2 x Ertragswert / 3.

Was der Gutachter dabei übersah: Bei einer Gewichtung im sog. „Mittelwertverfahren“ (wenn man eine solche denn überhaupt anwenden will) gilt unabdingbar die Voraussetzung, dass der Ertragswert höher ist als der Substanzwert. Die Substanz ist nämlich nur dann werthaltig, wenn sie einen entsprechenden Ertrag erbringen kann. Wenn aber der Ertragswert geringer ist als der Sachwert, kann nur der niedrigere Ertragswert für die Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen werden.

Golfanlagen sind Gewerbetriebe der Freizeitbranche. Ihr Verkehrswert (Marktwert) bemisst sich nicht daran, wie hoch die ursprünglich investierten Anschaffungs- und Herstellungskosten waren. Oder wie „schön“ doch die Golfanlage ist. Im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ ist eine Golfanlage so viel wert, wie in der Zukunft mit ihrem Betrieb verdient werden kann. Maßgeblich ist mithin der im Ertragswertverfahren auf den Stichtag der Bewertung abgezinste Barwert der über die Restnutzungsdauer dauerhaft erzielbaren jährlichen Erträge.

Der Barwert hat nichts zu tun mit einem etwa an der Bar ausgehandelten Kaufpreis. Insofern bedarf es bei der Ermittlung des Marktwerts keines „Mix“ aus Sach- und Ertragswert. Und schon gar nicht, wenn der Sachwert (was bei Golfanlagen in aller Regel zutrifft) signifikant höher ist als der Ertragswert.