Golfanlagen: Ermittlung des Wertes im „Mittelwertverfahren“?

(04.08.2017)   Warum eine Vermischung von Substanzwert und Ertragswert nicht zur Ermittlung eines marktgerechten Verkehrswerts/Unternehmenswerts führt

Wenn eine Golfanlage (aus welchen Gründen auch immer) zum Verkauf steht, kommt es zwischen dem Verkäufer und dem Käufer in aller Regel zu Diskussionen über den „Wert“ der Golfanlage. Während der Verkäufer auf die hohen Investitionen hinweist, die in die Substanz der Golfanlage geflossen sind, zeigt sich der Käufer viel mehr daran interessiert, welche Erträge er in Zukunft aus dem Betrieb der Golfanlage erwirtschaften kann.

Der Verkäufer denkt also an den Substanzwert, die Käufer an den Ertragswert. Läge es da –zumindest in der Theorie- nicht nahe, im Interesse des Verhandlungsfriedens einen Mittelwert aus dem Substanzwert und dem Ertragswert zu bilden?

Die Anwendung eines Mittelwertverfahrens ist in der Praxis ungeeignet zur Ermittlung eines marktgerechten Kaufpreises!

Beim Verkauf von Golfanlagen geht es nämlich um die Übertragung von Unternehmen und damit um rein betriebswirtschaftliche Aspekte. (Es sei denn, der Käufer wolle explizit und im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte ein Non-Profit-Unternehmen oder eine „Liebhaber-Immobilie“ erwerben.)

Nicht umsonst hat das Institut der Wirtschaftsprüfer in seinem IdW-Standard „Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen“ (IdW S 1) ganz klar definiert:

  • Der Wert eines Unternehmens bemisst sich ... durch den Barwert der mit dem Eigentum an dem Unternehmen verbundenen Nettozuflüsse an die Unternehmenseigner.“
  • Demnach wird der Wert des Unternehmens allein aus seiner Ertragskraft, d.h. aus seiner Eigenschaft, finanzielle Überschüsse für die Unternehmenseigner zu erwirtschaften, abgeleitet (Zukunftserfolgswert).“
  • „Dem Substanzwert fehlt grundsätzlich der direkte Bezug zu künftigen finanziellen Überschüssen. Daher kommt ihm bei der Ermittlung des Unternehmenswerts keine eigenständige Bedeutung zu.“

Diese Grundsätze sind auch für die Ermittlung des Wertes (Verkehrswerts, Marktwerts, Unternehmenswerts) von Golfanlagen anzuwenden. Und zwar vor allem auch deshalb, weil in der Vergangenheit -mit viel Herzblut und hohem Engagement- in Golfanlagen oftmals „zu viel“ investiert wurde. Weil ihre Initiatoren einen besonders attraktiven „Meisterschaftsplatz“ haben wollten. Oder ein besonders tolles Clubhaus.

Beim Verkauf von Golfanlagen gilt aber die Philosophie „Der Kaufmann gibt nichts für das Gewesene“! Und der Erwerber wird zu Recht einwenden, dass die Pflege der tollen Fairway-Ondulierungen und die Wartung der goldenen Wasserhähne im laufenden Betrieb der Golfanlage einen außergewöhnlich hohen Aufwand nach sich ziehen. Der erhöhte Aufwand aber schmälert (im Vergleich zu „normalen Golfanlagen“) das Betriebsergebnis! Der Käufer wird sich mithin für die (zu) hohen Investitionen des Verkäufers nicht auch noch „bestrafen“ lassen, indem er den Kaufpreis am Substanzwert (Wiederherstellungswert) des Anlagevermögens bemisst.

Mithin ist es selbst unter „akademischen“ Aspekten nicht der Mühe wert, bei der Ermittlung des Wertes von Golfanlagen zu versuchen, einen „Mittelwert“ zwischen dem Substanzwert und dem Ertragswert zu berechnen. Schon gar nicht im Verhältnis 50:50. Und schon überhaupt gar nicht bei einem hohen Sachwert und einem niedrigen Ertragswert.