Bewertung von Golfanlagen: Nicht Immobilien, sondern Unternehmen!

(02.05.2018)  OLG Stuttgart: Sachwert nicht geeignet, Ertragswert als Zukunftserfolgswert maßgeblich. 

Das OLG Stuttgart hatte über die Höhe der Abfindung für den aus einer Golfanlagen-Gesellschaft ausgeschiedenen Gesellschafter zu entscheiden. Dazu war der Verkehrswert seines Geschäftsanteils zu ermitteln. In diesem Zusammenhang erfolgte eine Bewertung der betreffenden Golfanlagen-Gesellschaft.

Ein Sachverständiger hatte im erstinstanzlichen Verfahren dazu in einem Gutachten zunächst eine Addition des Buchwerts und des Ertragswerts vorgenommen. Diese Addition wertete das Gericht als einen „groben und offensichtlichen Fehler“ und als „erheblich unrichtig“.

In einem Ergänzungsgutachten bestimmte der Sachverständige den Unternehmenswert ein Jahr später als Mittelwert aus Ertrags- und Sachwert. 

Zur Tauglichkeit der Bewertungsverfahren stellte der Senat in seinem Urteil vom 11.04.2018 fest:

„Das Sachwertverfahren ist eine nicht geeignete Bewertungsmethode. Grundlage des Sachwertverfahrens sind die historischen, auf den Bewertungsstichtag abgeschriebenen Herstellungskosten. Der Sachwert ist damit vergangenheitsbezogen und wird zum Teil noch bei Grundstücken eingesetzt, für deren Werteinschätzung es nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, wie etwa bei selbstgenutzten Wohnhäusern. Zur Marktwertbestimmung von wirtschaftlich genutzten Immobilien oder allgemein von Unternehmen ist der Sachwert dagegen regelmäßig nicht geeignet, da deren Wert wesentlich durch den erzielbaren Ertrag bestimmt wird, der jedoch bei der Sachwertmethode keine Rolle spielt. Vorzugsweise hat eine Bestimmung des Unternehmenswerts daher nach der üblichen und anerkannten, zukunftsorientierten Ertragswertmethode zu erfolgen, bei der die künftig erzielbaren Erträge im Mittelpunkt der Bewertung stehen.“

Und zu der durch den Sachverständigen in seinen beiden Gutachten angewandten Methode:

„Insoweit der Sachverständige auch den Ertragswert ermittelte, stößt seine konkrete Vorgehensweise auf Bedenken des Senats. Dies betrifft zum Einen die Heranziehung der Wertermittlungsverordnung. Bei der Bewertung der xyz-Golfanlagen-GmbH & Co. KG geht es nicht in erster Linie um die Bewertung von Grundstücken, Gebäuden und Außenanlagen. Zu bewerten ist vielmehr ein laufendes Wirtschaftsunternehmen, das zudem die Grundstücke, auf denen es sein Gewerbe ausübte, nur gepachtet hatte. Zum Anderen verwendet der Sachverständige für die Kapitalisierung die von ihm ermittelten Jahresüberschüsse des Jahres 20xx, ohne eine Zukunftsprognose vorzunehmen. Damit wird die Momentaufnahme des Jahres 20xx für die Zukunft perpetuiert. Üblicherweise wird dagegen bei der Ertragswertmethode für die Detailplanungsphase der zu erwartende Ertrag auf Grundlage der Unternehmensplanung ermittelt und für die Zeit der ewigen Rente eine pauschale Weiterentwicklung der finanziellen Überschüsse vorgenommen. Der so errechnete künftige Ertrag wird dann kapitalisiert.“

Dieses Urteil des LG Stuttgart macht es -wiederum- klar: 

Zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Golfanlagen (-Gesellschaften) ist das Sachwertverfahren ungeeignet, weil es nur die in der Vergangenheit vorgenommenen Investitionen berücksichtigt.

Der Verkehrswert (Marktwert) von Golfanlagen (-Gesellschaften), zumal auf gepachteten Grundstücken,  wird als Unternehmenswert allein von den zu erwartenden in der Zukunft erzielbaren Erträgen bestimmt. Anzuwenden ist also das Ertragswertverfahren.

Die Bildung eines Mittelwerts von Sach- und Ertragswert ist für die Ermittlung des Marktwerts untauglich. Die Addition von Buchwert und Ertragswert (auf diese Idee, so etwas zu tun, muss man erst einmal kommen) ist falsch.