„Wert“ von Golfanlagen – Was ist gemeint?

(11.07.2018)   Der “Wert“ von Golfanlagen ist in aller Regel der Ertragswert (Barwert der zukünftigen Erträge)

Was ist der „Wert“ einer Golfanlage? Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, welcher „Wert“ im jeweiligen Einzelfall, abhängig von der Fragestellung, gemeint ist. Die Frage nach dem Wert von Golfanlagen  wird u.a. in folgenden Zusammenhängen gestellt:

• Kauf / Verkauf von Golfanlagen

• Beleihung von Golfanlagen

• Vererbung / Schenkung von Golfanlagen

• Regulierung eines Schadens an Golfanlagen

• Abfindung der Gesellschafter von Golfanlagen-Unternehmen

• Entschädigung bei Übernahme von Golfanlagen bei Zeitablauf von Pachtverträgen

• Anpassung des Buchwerts von Golfanlagen

Zur Ermittlung des Werts von Golfanlagen kommen grundsätzlich die Verfahren zur Anwendung, die bei der Wertermittlung von Immobilien und/oder Unternehmen generell angewandt werden, also

• Vergleichswert

• Sachwert

• Ertragswert

Das Vergleichswertverfahren wird bei der Ermittlung des anteiligen Bodenwerts von auf Eigentumsgrundstücken errichteten Golfanlagen angewandt. Orientierungsmaßstab sind dabei, da Golfanlagen in aller Regel auf vormaligen Landwirtschaftsflächen errichtet sind, die Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Dabei können Zuschläge (marktbedingt) oder Abschläge (z.B. wg. Bewirtschaftungsauflagen, Nutzungseinschränkungen, etc.) angerechnet werden.

Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei der Schadensregulierung (Wiederherstellung zerstörter Golfanlagen-Teile). Alterswertminderungen sind dabei gegen den „Reifegrad“ betroffener Golfanlagen-Elemente aufzurechnen.

Das Ertragswertverfahren ist das gängige Verfahren für die Bewertung von Golfanlagen in so gut wie allen Bewertungsfällen. Der „Wert“ von Golfanlagen auf dem Markt von Gesellschaftern, Käufern oder Banken bemisst sich nämlich nicht daran, welche Summen in der Vergangenheit in die Golfanlage investiert worden sind. Der Marktwert orientiert sich vielmehr daran, was mit dem Betrieb der Golfanlage in der Zukunft erwartbar wird verdient werden können. Der Wert der Golfanlage entspricht deshalb dem Barwert der auf den Stichtag der Bewertung abgezinsten (diskontierten) für die Restnutzungsdauer sachverständig prognostizierten Erträge. Die Höhe des marktgerechten Kapitalisierungszinssatzes wird dabei aus Bedingungen den regionalen Golfmarkt-Umfeldes (Angebot, Nachfrage, Kaufkraft) abgeleitet. Besondere objektspezifische Merkmale der jeweiligen Golfanlage (z.B. Erhaltungszustand oder Ertragslage) sind zusätzlich mit einzubeziehen.

Die Anwendung von „Mittelwertverfahren“ zwischen Sachwert und Ertragswert kann zu erheblichen Verfälschungen führen und ist bei der Bewertung von Golfanlagen nicht marktgerecht.

Die Erfahrung aus einem Vierteljahrhundert der Befassung mit Bewertungen von Golfanlagen lehrt: Keine Golfanlage ist wie die andere

Standort (Marktumfeld), Produkt (Konfiguration, Qualität) und Management (Organisation, Strategie, Betrieb, Ertrag) von Golfanlagen können z.T. völlig unterschiedlich sein. Ermittlungen des Wertes von Golfanlagen erfordern daher, neben sehr intensiven Kenntnissen der Entwicklungen der regionalen Märkte der Golfanlagen-Branche, ein fachliches „Fingerspitzengefühl“ für die individuellen Stärken und Schwächen der jeweils zu bewertenden Golfanlage.