Der Beleihungswert von Golfanlagen. Oder: Zu welchem Preis lässt sich eine Golfanlage in Zukunft verkaufen?

 

(26.07.2016)   Will heute jemand eine Golfanlage verkaufen, so kann er mit potenziellen Kaufinteressenten verhandeln. Und kann so herausfinden, wie hoch der Kaufpreis ist, der auf dem Markt gegenwärtig realistisch erzielbar ist. Er kann sich dazu im Zweifel auch ein Gutachten über den aktuellen Verkehrswert (Marktwert) erstellen lassen.

Will jemand für die Finanzierung einer Golfanlage heute einen Kredit von der Bank haben, so fragt man bei der Bank intern erst einmal danach, zu welchem Preis die Golfanlage „im Fall des Falles“ in Zukunft wird verkauft werden können. Für den Fall nämlich, dass der Kapitaldienst (Zins und Tilgung) für das Darlehen irgendwann nicht -oder nicht planmäßig- zurückgezahlt werden sollte. Und die Bank die Golfanlage dann verwerten müsste.

Da geht es nicht um den aktuellen Verkehrswert, sondern um den langfristigen Beleihungswert. Aus der Sicht des finanzierenden Kreditinstituts müssen dabei nachhaltige Merkmale der zu beleihenden Golfanlage berücksichtigt werden. Das ist in erster Linie die langfristige Werthaltigkeit der Grundstücke, die zur Sicherung des Darlehens beliehen werden.

Wird die Golfanlage in einigen Jahren noch genau so viel wert sein wie heute? Auch dann, wenn ihr Betrieb nicht mehr so profitabel ist wie bisher? Gerade dann, wenn der vereinbarte Kapitaldienst aus dem Betrieb der Golfanlage nicht mehr erwirtschaftet werden kann? Und was kann man anstelle der Golfanlage mit dem Grund und Boden und den baulichen Anlagen der Golfanlage dann überhaupt anfangen? Zurück zur Landwirtschaft? Und was ist mit „ökologischen Ausgleichsflächen“?

Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ist das „Zwei-Säulen-Prinzip“ anzuwenden, d.h. es müssen der Sachwert und der Ertragswert der Golfanlage ermittelt werden. Und zwar als Wert, „der während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“. Da wird in der überwiegenden Zahl der Fälle der Ertragswert des Betriebs unter dem Sachwert der Investitionen liegen. Nach den Risikominderungs-Aspekten der Kreditbesicherung ist aber der niedrigere der beiden Werte maßgebend für das auszureichende Kreditvolumen.

Zu Fragen der Beleihungswertermittlung für Golfanlagen hat Dr. Falk Billion drei Artikel in der Zeitschrift „die bank“ publiziert, nämlich:

Finanzierung von Golfanlagen. Branche der besonderen Art.  In: die bank, 9/2006, S. 26 – 31

* Schwindet die Bonität von Golfanlagen?  In: die bank, 4/2012, S. 8 - 13

* Schwieriges Terrain. Bewertung von Golfanlagen. I n: die bank, 9/2014, S. 36 - 40