Verkehrswert von Golfanlagen: Marktanpassung im Sachwertverfahren

(01.05.2019)   Der Verkehrswert von Golfanlagen kann im Vergleichswert-, im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren ermittelt werden. Das Ergebnis hat in jedem Fall die Lage auf dem relevanten Markt abzubilden.

Der Verkehrswert wird, sofern es um den Erwerb durch renditeorientierte gewerbliche Investoren geht, nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Die Verhältnisse des relevanten Marktes (Branche, regionales Umfeld, etc.) werden dabei durch den „richtigen“ Kapitalisierungszinssatz abgebildet.

Wird eine Golfanlage von einem Golfclub (e.V.) erworben, der nicht in Gewinnerzielungsabsicht tätig ist, so kann der Verkehrswert auch im Wege des Sachwertverfahrens ermittelt werden. Dabei ist der im Wesentlichen nur kostenorientierte vorläufige Sachwert an die Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. 

Diese Marktanpassung ist bei Golfanlagen deswegen wichtig, weil die ursprünglichen Investitionen nicht selten unter emotionalen Aspekten („Liebhaberei“) vorgenommen wurden und der kostenorientierte vorläufige Sachwert deswegen häufig (tw. weit) über dem Ertragswert liegt.

Die Gutachterausschüsse stellen für Golfanlagen wegen des nur geringen Transaktionsvolumens keine Sachwertfaktoren zur Verfügung. Die Marktanpassung muss daher unter Berücksichtigung der regionalen Marktverhältnisse sachverständig geschätzt werden.

Der relevante regionale Golfmarkt entspricht hierzulande dem typischen Einzugsbereich von Golfanlagen, also der 30-Minuten Isochrone (Linie gleicher PKW-Fahrtzeit) um die jeweilige Golfanlage. Die Verhältnisse des Golfmarktes in diesem Umfeld werden geprägt durch Angebot (Anzahl Golfanlagen und Spielbahnen), Nachfrage (Anzahl organisierter Golfspieler) und Kaufkraft (GfK-Index). 

Aus diesen Daten des regionalen Golfmarktes kann als Maßstab für die Höhe des Sachwertfaktors ein „Marktpotenzial-Index“ (MPI) gebildet werden. Dieser reflektiert das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, gewichtet mt der Kaufkraft der Bevölkerung. Der MPI bildet die Marktpotenzial-Position der jeweiligen Golfanlage im Verhältnis zum bundesdeutschen Mittel (Index = 100) ab, wobei die relevanten Index-Werte für die Bundesrepublik Deutschland aktuell wie folgt belegt sind:

• Nachfrage = Golf-Verbreitung: 0,78% der Bevölkerung = Index 100%

• Angebot = Golfplatz-Dichte: 112.084 Einwohner/18 Löcher = Index 100%

• Kaufkraft = GfK-Wert: 23.779 €/Einwohner = Index 100%.