Verkehrswert von Golfanlagen: Anrechnung des Bodenwerts „drollig“?

(13.03.2015)   „Der Verkehrswert eines Golfbetriebs bemisst sich nicht nach dem Wert, den er für den gegenwärtigen Eigentümer darstellt, sondern nach der Wertschätzung eines potenziellen Käufers.“

Dieses Fazit des Autors des Artikels „Der Wert eines Golfbetriebs“ im „golf manager“ 1/2015 ist uneingeschränkt zu teilen.

Strikt widersprochen werden muss indessen der Hypothese des Autors, der Bodenwert der Grundstücke, auf denen eine Golfanlage errichtet ist, sei ohne Bedeutung für den Verkehrswert. Es sei nahezu „drollig“, so der Autor, den Bodenwert bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach dem Ertragswertverfahren hinzu zu addieren. 

Drollig“ ist allenfalls diese Hypothese des Autors. Fakt ist vielmehr:

  • Golfanlagen sind großflächige Betriebe (18 Löcher benötigen zwischen 60 und über 80 ha Grund und Boden), ohne Grund und Boden können Golfbetriebe nicht existieren.
  • Der Grund und Boden für den Bau und Betrieb von Golfanlagen ist entweder gepachtet, im Erbbaurecht gesichert oder steht im Eigentum des Trägers der betreffenden Golfanlage.
  • In jedem der drei Fälle ist die Verzinsung des Bodenwerts ein ganz bedeutender Faktor bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach dem Ertragswertverfahren.
  • Der an fremde Grundeigentümer zu zahlende Pacht- oder Erbbauzins mindert den Ertrag, und somit auch den Ertragswert (!), des Golfbetriebs.
  • Bei eigenem Grund und Boden ist die Verzinsung des Bodenwerts vom Ergebnis des Betriebs abzuziehen, bevor der Reinertrag kapitalisiert wird. „Der Ertragswert wird ermittelt aus dem Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag“ (§ 17, Abs. 2, ImmoWertV).

Beispiel 1:
Eine Golfanlage sei auf einem Eigentums-Areal von 80 ha errichtet. Der Bodenwert der Grundstücke sei 2,00 €/qm (= 1,6 Mio. €). Der betriebliche Ertrag belaufe sich auf 150.000 € p.a.

Bei einer Verzinsung des Bodenwerts mit einem Zinssatz von 6,5% (Mindest-Zinssatz bei der Beleihungswertermittlung) entspricht dies einer Minderung des betrieblichen Ertrags um 104.000 € p.a., also von 150.000 € auf einen zu kapitalisierenden Reinertrag von nur noch 46.000 €.

Bei Kapitalisierung dieses Reinertrags mit einem Zinssatz von 6.5% (Barwertfaktor = 1/6,5% = 15,38) ergibt sich ein Ertragswert des Betriebs von 46.000 € x 15,38 = 707.480 € (= rd. 0,7 Mio. €) zuzüglich des Bodenwerts von 1,6 Mio. €, entsprechend einem Ertragswert der Golfanlage von rd. 2,3 Mio. €.

Beispiel 2:
Dieselbe Golfanlage sei auf einem Pacht-Areal von 80 ha errichtet. Der Bodenwert der Grundstücke sei 2,00 €/qm (= 1,6 Mio. €). Der betriebliche Ertrag (vor Zahlung des Pachtzinses an den Eigentümer) belaufe sich auf 150.000 € p.a.

Jetzt kommt es darauf an, wie hoch der Pachtzins ist, der an den Eigentümer gezahlt wird:

  • Ist dieser höher als 104.000 € p.a., so vermindert sich der Reinertrag auf unter 46.000 € p.a. Der Ertragswert des Betriebs wird also niedriger als 0,7 Mio. €.
  • Ist der Pachtzins niedriger als 104.000 €, so liegt der Reinertrag höher als 46.000 € p.a. Der Ertragswert des Betriebs wird also höher als 0,7 Mio. €.

Im Vergleich zur „gewöhnlichen“ Höhe der Pachten niedrigere (vorteilhafte) oder höhere (nachteilige) Grundstückspachten wirken sich daher ebenso unmittelbar auf den Verkehrswert eines Golfbetriebs aus wie die Verzinsung von eigenem Grund und Boden. Hinzu kommt aber, dass bei Erwerb einer auf eigenem Grund und Boden errichteten Golfanlage die mit der vertraglichen „Endlichkeit“ von Grundstückspachtverträgen verbundenen Risiken (Verlängerung, Entschädigung, Rückbau) entfallen.

Fazit:
Der Bodenwert von Golfplatz-Grundstücken und dessen Verzinsung hat einen ganz wichtigen Anteil an dem Gesamt-Verkehrswert von Golfanlagen!

Das wissen insbesondere potenzielle Erwerber von Golfanlagen. So wurden in den letzten Jahren Golfanlagen schon zum reinen Bodenwert der Golfplatz-Grundstücke (!) verkauft. Wie sagte doch der Erwerber eines Golfplatzes in Südwestdeutschland vor einiger Zeit: „Was kann ich falsch machen, wenn ich 80 Hektar Grund kaufe? Egal, ob da ein Golfplatz drauf steht oder nicht.“

Wie „drollig“ ist das denn?