Pachtzins für Golfplatz-Grundstücke: Schere zwischen Bodenpreis und Verbraucherpreisindex

Pachtverträge für (vormals zumeist landwirtschaftlich genutzte) Golfplatz-Grundstücke beinhalten in aller Regel eine Wertsicherungsklausel. Der Pachtzins verändert sich danach in dem Maße, in dem sich der Verbraucherpreisindex (VPI) verändert.

Wie der Name Pachtzins schon sagt, soll es sich bei den Pachtzahlungen um eine Verzinsung des Bodenwerts der für die Golfplatznutzung verpachteten Grundstücke handeln.

Der Bodenwert landwirtschaftlicher Grundstücke ist in den letzten Jahren ab 2010 infolge der „Flucht in die Sachwerte“ kräftig gestiegen. Im Freistaat Bayern stiegen die Kaufpreise für Landwirtschaftsflächen von 24.619 €/ha im Jahr 2000 auf 41.440 €/ha im Jahr 2014, insgesamt also um 57,4%.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) hingegen stieg im selben Zeitraum von 85,6 Punkten (Mitte 2000) auf 107,0 Punkte (Mitte 2014), also nur um insgesamt 22,5%.

Die Entwicklung der Bodenpreise hat die des VPI mithin seit einigen Jahren deutlich überholt. Die Schere zwischen Bodenpreisen und VPI geht von Jahr zu Jahr weiter auseinander.

Wenn im Jahr 2000 der Pachtzins für ein Golfplatz-Gelände bei 900,00 €/ha/Jahr lag, so entsprach das -bei einem Bodenwert von 24.619 €/ha- einer Bodenwertverzinsung von 3,66% p.a.

Entsprechend der Veränderung des VPI belief sich der angepasste Pachtzins für dasselbe Grundstück im Jahr 2014 auf 1.110,00 €/ha/p.a. Bei einem inzwischen auf 41.440 €/ha gestiegenen Bodenwert entspricht das einem Zins von nur noch 2,65% p.a.

Die abnehmende Verzinsung des Bodenwerts von Golfplatz-Grundstücken führt in der Praxis zu Verhandlungsbedarf in (mindestens) zwei Fällen:

1. Bei Zeitablauf von Pachtverträgen werden sich Clubs und Betreiber von Golfplätzen als Pächter darauf einzustellen haben, dass über die neue Höhe und ggfs. eine neue Art der Wertsicherung des Pachtzinses mit den Verpächtern zu verhandeln sein wird.

2. Bei Verkauf eines mit einem laufenden Pachtvertrag belasteten Golfplatz-Grundstücks an einem Dritten wird im Verkaufsprozess über die Differenz zwischen dem Bodenwert und dem Kapitalwert der über die Vertragsdauer noch erzielbaren Pachten zu reden sein.

Sehr viele Golfplätze in Deutschland sind zwischen 1990 und 1995 errichtet worden. Die zumeist auf eine Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossenen Grundstücks Pachtverträge enden zwischen 2020 und 2025, also in 5 bis 10 Jahren ......